Déclaration des revenus immobiliers : plus de distinction entre une seconde résidence à St Tropez ou à Knokke à partir de l’exercice d’imposition 2022 (revenus 2021) grâce à un « cadastre étranger »
Jusqu’à l’avènement de la loi du 17 février 2021 portant modification du Code des impôts sur les revenus 1992 sur le plan des biens immobiliers sis à l’étranger (M.B. 25.02.2021), une discrimination existait entre les immeubles belges et ceux situés à l’étranger: la base imposable des revenus immobiliers non-donnés en location (résidence secondaire) ou donnés en location à des fins privées était calculée en fonction de la valeur cadastrale pour les immeubles belges, alors que cette base était établie en fonction de la valeur locative réelle pour les immeubles situés à l’étranger.
⚖️ Par un arrêt du 12 avril 2018, la Cour de Justice de l’Union européenne avait (à raison) considéré qu’en maintenant cette différence de traitement, la Belgique ne respectait pas ses obligations en matière de libre circulation.
Afin de se conformer (finalement) à l’arrêt précité, le législateur belge a adopté la loi précitée du 17 février 2021, avec effet au 1er janvier 2021 (revenus 2021 – exercice d’imposition 2022). Ce texte semble toutefois conférer à l’Administration fiscale belge une sorte de cadastre des immeubles détenus à l’étranger par les contribuables belges, objectif non avoué de nos autorités sur ces dernières années.
En pratique, à partir de l’exercice d’imposition 2022, le revenu cadastral servira de base au revenu imposable tant pour les immeubles belges que pour les immeubles étrangers.
Un revenu cadastral pour tout immeuble détenu par un résident belge (y compris situé à l’étranger) !
C’est l’Administration Mesures et Evaluations qui est chargée en Belgique de déterminer le revenu cadastral, que l’immeuble soit situé en Belgique ou à l’étranger.
En pratique, c’est ce revenu qui devra donc être repris au code 1106 de la déclaration fiscale à l’impôt des personnes physiques, et l’impôt acquitté sur l’immeuble situé à l’étranger ne pourra plus être déduit du revenu cadastral déclaré.
Avec ce nouveau texte légal, la Belgique s’offre une compétence mondiale en matière de détermination du revenu cadastral sur les immeubles situés à l’étranger. Ceux-ci sont déterminés suivant la valeur locative qu’ils sont censés avoir eu à la période de référence de 1975 (soit à l’époque de la dernière péréquation cadastrale belge)…
En pratique, quelles sont les obligations déclaratives auxquelles sont tenus les contribuables ?
L’Administration Mesures et Evaluations va établir, dans le courant de l’année 2021, un relevé des contribuables possédant des biens à l’étranger au 31 décembre 2020.
Dans ce cadre, l’Administration contactera les contribuables ayant déclaré des revenus immobiliers à l’étranger dans leur déclaration à l’impôt des personnes physiques (exercices 2020 et/ou 2021) et récoltera auprès d’eux les informations nécessaires à l’établissement du revenu cadastral de leurs biens.
L’ensemble des éléments utiles à la détermination du revenu cadastral devront être communiqués par le contribuable à l’Administration. À cette fin, seront au minimum demandés :
- une brève description du bien ;
- sa situation (pays + adresse ou autre) ;
- sa valeur vénale pour les biens bâtis ou sa superficie pour les biens non bâtis. A défaut de connaître la valeur vénale, le contribuable doit renseigner le prix et l’année d’acquisition ainsi que le coût des éventuels travaux effectués après l’acquisition et l’année au cours de laquelle ces travaux ont été achevés.
Le revenu cadastral des biens immobiliers étrangers sera, en principe, disponible d’ici le 1er mars 2022 et sera directement notifié par l’Administration fiscale au contribuable.
Il sera également possible de le retrouver sur le site www.myminfin.be.
⚠️ En cas de vente, succession, acquisition ou tout autre changement dans ses droits réels sur un bien à l’étranger à partir du 1er janvier 2021, le contribuable doit en informer spontanément l’Administration :
- par simple pli postal, adressé à l’Administration Mesures et Evaluations – Cellule RC étranger, sise à 1030 Bruxelles, boulevard du Roi Albert II, 33, bte 55 ;
- par e-mail : foreigncad@minfin.fed.be ;
- en complétant les informations sur le site www.myminfin.be.
Quid pour les biens qu’un contribuable possédait avant le 1er janvier 2021 ?
Les revenus cadastraux établis dans le cadre de la nouvelle disposition seront censés exister à partir du 1er janvier 2021.
Etant donné que le revenu cadastral tel que déterminé par l’Administration est inférieur à la valeur locative réelle diminuée de l’impôt étranger, on ne peut qu’encourager la déclaration du revenu cadastral nouvellement estimé pour l’année de revenus 2019 (exercice 2020) en lieu et place de l’ancien revenu dont la différence de traitement est contraire au droit européen.
Les règles de détermination du revenu cadastral diffèrent selon que l’immeuble est bâti, non bâti ou qu’il s’agisse de matériel et outillage. Elle peuvent être résumées comme suit :
- Biens immobiliers bâtis
A défaut de connaître la valeur du bien en 1975, le revenu cadastral d’un bien immobilier bâti situé à l’étranger est établi sur base de la formule suivante :
(Valeur vénale normale actuelle)/(Facteur de correction) x 5,3%
La valeur vénale normale actuelle est la valeur de vente qui peut être obtenue dans des conditions normales de marché.
Peuvent également être utilisées comme valeur de référence, la valeur reprise dans un rapport d’expertise récent ainsi que la valeur reprise dans une déclaration de succession ou dans un acte de donation.
Cette valeur doit ensuite être ramenée à la valeur de 1975 par application d’un facteur de correction.
Le tableau reprenant les facteurs de correction pour chaque année depuis l’année 1975 est repris dans une Circulaire 2021/C/21 du 1er mars 2021 de l’Administration fiscale. Cette Circulaire fournit également un certain nombre d’informations pratiques en la matière.
Si le contribuable dispose d’informations sur la valeur locative ou sur la valeur vénale (de vente normale) du bien en 1975, il est possible de demander à l’Administration d’utiliser ces valeurs à la place de la valeur actuelle adaptée par le facteur de correction.
- Biens immobiliers non bâtis
Le revenu cadastral d’un bien immobilier non bâti situé à l’étranger est établi sur base de l’échelle de 2 euros par hectare.
- Matériel et outillage
Le revenu cadastral du matériel et de l’outillage est calculé en appliquant à leur valeur d’usage le taux de 5,3 %. La valeur d’usage est présumée égale à 30 % de la valeur d’investissement ou de revient à l’état neuf, éventuellement augmentée du coût des transformations successives.
Quid en cas de transformation du bien ?
Toutes nouvelles constructions, transformations, rénovations, agrandissements et autres modifications considérées comme notables par la loi entraînent une obligation déclarative auprès de l’Administration fiscale belge, impliquant le cas échéant une réévaluation du revenu cadastral.
Quid en cas de détérioration du bien à la suite du contexte économique ou politique ?
Le contribuable a la possibilité de revoir le revenu cadastral d’un immeuble bâti en dehors de toute modification physique apportée au bien lui-même si des circonstances nouvelles et permanentes, créées par une force majeure, par des travaux ou mesures ordonnées par une autorité publique ou par le fait de tiers, influencent la valeur locative du bien d’au moins 15 % par rapport à la valeur locative de 1975.
Conclusion
On ne peut que se féliciter du fait que la Belgique ait fini par corriger la discrimination manifeste entre immeubles belges et étrangers, en acceptant en outre d’utiliser dans les deux cas le revenu cadastral comme base de calcul du revenu imposable. Espérons toutefois que ces modifications légales, permettant clairement à l’Administration de disposer d’un cadastre précis du patrimoine immobilier mondial des contribuables belges, ne servent pas de rampe de lancement à des changements légaux à vocation moins louable…
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Pour toute question sur le sujet, n’hésitez pas à prendre contact avec nos associés spécialisés dans ces questions, Me Gilles de FOY et Me Emanuele CECI.
Le présent document a une portée informative, indicative et non contractuelle. Il n’emporte pas un conseil sur un cas particulier.
Version à jour au 10 mars 2021
